不動産売却時にかかる税金の種類とは？節税につながる方法も解説！

不動産売却の際に発生する税金には、さまざまな種類があります。
なかには高額になる税金もあるので、発生する可能性のある税金は事前に把握して、支払いに備えましょう。
今回は群馬県の太田市や大泉町などで不動産売却をご検討中の方に向けて、売却時に発生する税金についてご説明します。
譲渡所得税の計算方法や節税方法もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時にかかる税金を把握しよう①税金の種類と特徴

不動産売却時に発生する可能性がある税金は、4種類あります。
そのうち3種類は不動産売却の手続きで発生し、1種類は不動産売却後に発生します。

不動産売却の手続きで発生する3種類の税金

不動産売却の手続きで発生する可能性がある税金は、以下の3種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

1つ目の印紙税は、印紙税法に定められている20種類の文書を作成する際に課税される税金です。
契約書や受取書などが課税対象となり、不動産売却では売買契約書に課税されます。
税額は契約書に記載された契約金額に応じて段階的に定められており、数千円から10万円ほどになることが一般的です。
なお、令和6年3月31日までに作成された不動産売買契約書の印紙税には軽減措置が適用され、通常よりも税額が安くなります。
2つ目の登録免許税は、不動産の登記手続きをする際に発生する税金です。
不動産売却の際は、「抵当権抹消登記」と「相続登記」が必要になる可能性があります。
抵当権抹消登記は、住宅ローンを利用して購入した不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
抵当権が設定されていると不動産売却ができないので、売却前に抵当権抹消登記をおこないます。
相続登記は、相続した不動産の名義人を被相続人から相続人に変更する登記です。
不動産を売却できるのは基本的に名義人だけなので、相続した不動産は売却前に相続登記が必要です。
登録免許税の税額は登記の種類ごとに定められており、抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円、相続登記は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で算出します。
3つ目の消費税は、不動産売却の際に発生する費用に課税されます。
消費税が発生する主な費用は、仲介手数料と司法書士への報酬です。
仲介手数料は不動産会社の仲介によって売却が成立した際、司法書士への報酬は登記手続きを依頼した際に発生する費用です。
どちらにも10％の消費税が課税されるので、提示された金額が税込価格であることを確認しましょう。

不動産売却後に発生する税金

不動産売却後に発生するのは、譲渡所得税と呼ばれる税金です。
不動産売却の利益である譲渡所得には、「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類の税金が課税されます。
譲渡所得税はこれらの税金の総称であり、譲渡所得が出た場合のみ発生します。
不動産売却で譲渡所得が出た場合は、翌年に確定申告と納税をする必要があるので、忘れないように注意しましょう。

不動産売却時にかかる税金を把握しよう➁譲渡所得税の計算方法

不動産売却の利益に課税される譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で算出します。
そこで、譲渡所得税の計算に使う譲渡所得と税率の求め方を、それぞれご説明します。

譲渡所得の求め方

不動産売却の利益である譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額とは、不動産の売却代金のことです。
取得費とは不動産購入にかかった費用のことで、不動産の購入代金や建物の建築費用、購入時に支払った仲介手数料や税金などが該当します。
譲渡費用とは不動産売却にかかった費用のことで、売却の際に支払った仲介手数料や税金などが該当します。
なお、建物は時間の経過とともに価値が減少するため、不動産の所有期間中に減少した価値を「減価償却費相当額」として差し引くことが必要です。
減価償却費相当額は、「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で算出します。
償却率は建物の構造によって定められており、木造の場合は0.031です。
建物の取得費を算出するときは、取得費に該当する建築費用や購入時の税金などを合計した金額から、減価償却費相当額を差し引きましょう。

税率の求め方

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって定められています。
所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」の税率は39.63％、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税率は20.315％です。
なお、所有期間は売却した年の1月1日までの期間を数えます。
売却した日までの期間を数えるわけではないので、間違えないように注意しましょう。

不動産売却時にかかる税金を把握しよう➂譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税は、譲渡所得の金額や税率によって高額になる可能性がある税金です。
ただ、不動産売却の際にかかる税金のなかでは、大きな節税効果を得られる税金でもあります。
譲渡所得税の節税方法を3つご説明しますので、不動産売却によって譲渡所得が出る場合は参考にしてください。

譲渡所得税の節税方法1：取得費と譲渡費用をもれなく含める

譲渡所得の計算式を見るとわかるように、取得費と譲渡費用が多いほど譲渡所得が減り、譲渡所得税の節税につながります。
先ほど挙げた費用のほかにも該当する費用はあるので、細かくチェックしてもれなく含めましょう。
なお、相続した不動産で売買契約書が見つからないなど、購入額がわからない場合は、売却代金の5％を「概算取得費」として使うことができます。
ただし、本来の取得費よりも金額が少なくなる可能性が高いので、注意が必要です。
不動産会社が保管している売買契約書の写しや、不動産を購入した際の出金が記載された通帳などで購入額を証明できることがあるので、代わりになる書類をできるだけ探してみましょう。

譲渡所得税の節税方法2：長期譲渡所得になるタイミングで売る

短期譲渡所得と長期譲渡所得は、税率が倍近く違います。
そのため、譲渡所得が同じ金額でも、短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって譲渡所得税の税額は大きく変わります。
不動産売却を急がない場合は、所有期間が5年を超えてから売却したほうが税金を節約できるでしょう。
なお、所有期間が10年を超える場合は次にご説明する特例を適用すると、さらに節税することができます。

譲渡所得税の節税方法3：特例を利用する

譲渡所得税には、要件を満たすと適用できる特例があります。
なかでも大きな節税につながるのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」です。
3,000万円の特別控除の特例を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できるので、課税される譲渡所得を大幅に減らすことができます。
3,000万円を控除した結果、譲渡所得がゼロになった場合は、譲渡所得税が発生しません。
また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、軽減税率の特例を適用できる可能性があります。
この特例を適用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分は税率が14.21％になります。
長期譲渡所得よりもさらに税率が低くなるので、要件を満たしていたら忘れずに適用しましょう。

まとめ

不動産売却の際に発生する税金のなかでも、譲渡所得税は高額になる可能性があります。
ただ、工夫次第で節税が可能なので、節税方法をしっかりと覚えておきましょう。
私たち「SweetHome太田大泉店」は、群馬県の太田市や大泉町などで不動産売却をサポートしております。
不動産売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。