不動産売却前にリフォームは必要？メリット・デメリットについて解説

家を売る際に、新築並みのフルリフォームをすれば早く高く売れるのでしょうか？
家を買う側の予算や好みによって必要なリフォームは異なり、リフォームにかかった費用を全額回収するのは難しいといわれています。
太田市大泉町で不動産の売却を検討している方は、リフォームしてから不動産を売却するメリットやデメリット、リフォームしない場合でも家を売れやすくする方法について解説したこちらの記事をご活用ください。

リフォーム済み不動産売却のメリットとデメリット

リフォームすれば必ず早く高く売れるわけではなく、現状で売却するほうが良い場合があります。

費用面のメリットとデメリット

まずは費用面のメリットとデメリットをご紹介します。
費用をかけてリフォームすれば、何もしない状態のときよりも売却価格は高くなります。
リフォームすることで、中古物件の床や壁の汚れやへこみ、キッチンや浴室の古さが解消されるため、高く売れるようになることがメリットです。
一方で、家の売却前にリフォーム費用を支払う必要があるため資金面でのやりくりが必要です。
もしも買い替え前提の売却なら、次の物件を購入するための自己資金として現金の確保が必要になるため、高額のリフォームは費用面でデメリットになります。

売却期間のメリットとデメリット

きれいな室内は内見での買主の印象がよくなるため、購入に踏み切りやすくなり早期売却に効果があります。
さらに、買主にとってはリフォームに必要な期間も費用もかけなくて済むため、安心感やお得感が高まります。
一方で、すべて自分好みにリフォームするための中古物件を探している、もしくは少々使用感があっても価格重視で安い物件を探している方の対象からは外れてしまいます。
また、綺麗なリフォーム済みの物件でも、買主の好みや趣味に合わない場合は購入されないでしょう。

費用対効果は？

リフォーム費用を売却価格にそのまま上乗せした価格で売却できることは少ないため、リフォーム費用は全額回収しづらいと思ったほうが良いでしょう。
リフォームの費用の詳細は後述しますが、たとえば、築10年でリフォームなしの売却相場が2,500万円だとして、この物件のリフォームに400万円かけたとしても希望の2,900万円では売れず、2,780万円で売却し損をしたというケースは珍しいことではありません。
不動産の売却価格は築年数に大きく影響を受けますので、築5年でリフォームなしの類似物件が最近2,700万円で成約しているなら、築10年の物件はリフォームしても2,700万円を超えられない可能性も出てくるのです。
費用対効果からいうと、基本的にはリフォームぜずに売却したほうが良いでしょう。

不動産売却時にリフォームしておく必要がある場合とは

「扉が開きづらい」「照明が点かない」などの重要な設備の不具合や外観の印象があまりに悪いところから優先してリフォームしたほうが良い場合があります。

不動産売却前にリフォームが必要な場所とは？

リフォームする場所は探せばいくらでもあり、あちこちを施工しはじめると費用は青天井に上がっていきます。
しかし、不動産売却の目的は経費を抑えて早く高く売却し、手元に少しでも多くお金を残すことでもあります。
リフォームをすれば売却価格は上がりますが、かけた費用を全額回収するのは困難ですから、少ない費用で効果が高い場所に絞って施工しましょう。
費用の目安は100万円まで、下記の場所を優先すると良いでしょう。

• 水アカやカビが目立つ水回りコンロ回り
• 溜まったゴミが目立つサッシやバルコニー
• 傷や汚れが目立ちやすい木部や畳表
• 剥がれや汚れが目立つ障子や壁のクロス
• 家具跡が目立つクッションフロア

不動産売却前にフルリフォームをする必要姓や費用対効果とは

一般的に、45㎡前後のフルリフォーム価格の目安は約400万円で、施工面積や設備のグレードによって価格は増減します。
リフォームをすれば高く売れますが、かけた費用は全額回収できず損をするうえに、買主の好みに合わなければ購入されませんので、まずはフルリフォームまでは検討しなくて良いでしょう。
また、リノベーションが流行っているとはいえ、ファミリータイプ需要がある地域で極端な色使いや4LDKから2LDKへ部屋数を減らす間取り変更は、売れ行きが悪くなるためすべきではありません。

不動産売却前のリフォームで施工場所により必要な費用の目安

リフォームの施工場所による価格相場は下記をご参照ください。

• 畳表の張り替え：5,000〜8,000円/枚
• 障子の張り替え：約2,000円/枚
• 壁紙の張り替え：1,000〜2,000円/㎡
• ドアの修繕：約5万円/枚
• 給湯器の修繕：約2万円

ちなみに、優先順位は高くないものの水回り設備を交換するなら、トイレ10〜50万円・キッチン50〜150万円・洗面20〜50万円・浴室50〜150万円を見込んでおきましょう。

不動産売却前にリフォームしないでも家を売りやすくするには？

リフォームしない場合でも、検査やクリーニングには費用をかけておこなうことを推奨します。

ホームインスペクションをおこなう

ホームインスペクションとは「建物現状調査」を意味し、売却物件に不具合がないかを、住宅診断士が目視および機器の計測や触診・打診など、非破壊でできる範囲内で確認する調査です。
標準的な検査項目の場合なら、費用は4〜6万円、現地調査は2〜3時間、報告までに7〜10日を要しますが、地域や時期によって報告までに期間や費用の額は変動します。
売買契約時点で売主から告知されていない物件の不具合が決済後に見つかれば、売主はその不具合に対し責任を持つ「契約不適合責任」を回避するためにも、売主側でホームインスペクションをするのは大切です。
また、ホームインスペクションを受けて不具合の有無を専門家が調査した事実は、買主にとっても心強い安心材料であるため、双方の利益のためにも受けておくべきでしょう。

ハウスクリーニングをおこなう

ハウスクリーニングとは専門業者が指示した場所を清掃してくれるサービスで、家全体や水回りだけなど範囲を限ることができ、3LDK以上の間取りであれば4〜7万円です。
ハウスクリーニング業者に依頼しなくても自分できれいにできますが、水回り清掃はやはり高い技術をもつ専門業者のほうが格段にきれいになるため、水回りに限って依頼しても良いでしょう。

簡易補修をおこなう

簡易補修とは、マイナス面を目立たなくする下記のような簡易で安価な補修のことです。

• 壁紙やふすまの部分張り替え
• フローリングや柱のパテ補修
• 金属部のサビ取りや部分塗装
• 電球やグローランプの交換
• 建具の建て付けや開閉調整

なお、劣化が激しい場所は大掛かりな補修や交換をせずに最低限の補修にとどめましょう。

まとめ

売却前にリフォームをすれば原状のままで売却するよりも早く高く売れますが、費用は全額回収できず買主の好みに合わない場合もあり注意が必要です。
優先してリフォームするなら、重要な設備の不具合や外観が悪い場所から着手し、100万円までの中でホームインスペクション・簡易補修をメインにおこないましょう。
太田市大泉町で不動産売却をお考えなら、「SweetHome太田大泉店」にぜひお気軽にご相談ください。