不動産売却で注意すべき心理的瑕疵とは？売却に与える影響と告知義務を解説

今、売却をお考えの不動産が「心理的瑕疵（かし）物件」に該当する場合は注意が必要です。
心理的瑕疵があるからといって売却できないわけではありませんが、そのままの状態で売り出してもなかなか買い手をみつけられません。
そこで今回は、太田市・大泉町周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、心理的瑕疵とは何か、不動産売却に与える影響や告知義務について解説します。

不動産売却が困難といわれる心理的瑕疵物件とは？

不動産売却が困難といわれる心理的瑕疵物件とはどのような物件を指すのでしょうか。

心理的瑕疵物件とは？

心理的瑕疵物件とは、人が心理的に抵抗を感じるような瑕疵のある不動産のことです。
瑕疵（かし）とは、住宅の重大な欠陥や問題点を指します。
瑕疵の多くは物理的瑕疵といって、雨漏りや壁のひび割れ、設備の故障といった住宅そのものの欠陥です。
これに対して、住宅自体は何も問題がなくても、自殺や殺人、事故で誰かが亡くなっていたり、近くに墓地があったりといった問題を心理的瑕疵といいます。
また、騒音や悪臭といった周辺環境の問題も心理的瑕疵に該当します。
周辺に反社会的組織の事務所があったり、ひどい悪臭や騒音で安心して暮らせなかったりといった周辺環境に問題がある住宅も心理的瑕疵物件です。
こうした問題を抱えた住宅は欠陥があるとみなされ、心理的瑕疵物件や事故物件と呼ばれるのです。
そして、このような心理的瑕疵物件は「できれば買いたくないな」と考える方が多いため、売却しづらいといわれています。

心理的瑕疵は買主への告知義務がある

不動産取引において、物件の瑕疵について買主へ告知をする義務があります。
住宅自体に欠陥がないとしても、自殺や殺人、事故などで誰かが亡くなった家ということで居心地の悪さを感じる方もいます。
また、こうした過去のある物件の購入は避けているという方もいるため、事前にしっかりと告知しておかなければなりません。
これは、人の死に関する事案が買主の意思決定に重要な影響を及ぼすと考えられることから、法律で定められた義務です。
もし心理的瑕疵があることを隠して売却した場合には、あとから契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求される可能性があるため注意しましょう。
ただし、過去にその住宅で人が亡くなったからといって、すべてのケースが心理的瑕疵に該当するわけではありません。
自然死や、日常生活のなかでの転倒や誤嚥などによる不慮の事故で亡くなったというケースでは、原則、心理的瑕疵に該当しないといわれています。

不動産売却において心理的瑕疵が物件の価格に与える影響は？

不動産売却において、心理的瑕疵はどのくらい物件価格に影響を与えるのでしょうか。

心理的瑕疵の価格への影響

心理的瑕疵物件は、すすんで購入したいと考える方は少ないため、何かメリットがなければいつまでも売れ残ってしまうでしょう。
そのため、通常は市場相場よりも安い価格で売り出すことになります。
どの程度の値下げをするかは心理的瑕疵の内容によって異なるため個別に判断する必要がありますが、一般的には自殺の場合で3割程度、殺人では5割程度安くなるといわれています。
また、においや汚れが染みついた住宅では、特殊清掃やリフォームをおこなうための費用が必要になると考えられます。
その費用分も含めると、心理的瑕疵の金額的影響は大きいといえるでしょう。
ただし、心理的瑕疵は人によって感じ方が大きく異なるため、事件・事故の状況、立地や物件の条件によってはそこまで価格に影響がでないこともあります。
「事故物件は絶対にいやだ」という方ばかりではなく、なかには「安くなるならいい」と心理的瑕疵をあまり気にしない方もいるのです。

心理的瑕疵物件の売却をスムーズにおこなうには？

心理的瑕疵のある不動産は、たやすく売却できるものではありません。
このような問題のある不動産を売却するときには、不動産会社選びが重要です。
しっかりとした実績があり、信頼できる不動産会社のサポートを受けることが、心理的瑕疵物件のスムーズな売却につながります。
不動産会社を探すときは、心理的瑕疵のある物件であることを正直に告げたうえで、適切なアドバイスをもらえる会社を選ぶと安心です。
また、通常の仲介での売却でなかなか買主が決まらない、とにかく早く手放したい、などという方は買取による売却方法を検討してみてはいかがでしょうか。
買取とは不動産会社が直接買主となる不動産の売却方法で、市場相場よりは安くなりますが、通常では売れにくい物件もスピーディーに売却することが可能です。
買取を希望するのであれば、買取ができる不動産会社を選びましょう。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

不動産売買において、心理的瑕疵がある場合には買主に告知する義務があると先述しました。
しかし、心理的瑕疵は目に見えるものではないため、心理的瑕疵に該当するかどうかの判断が難しいケースもあります。

発見が遅れた自然死は告知が必要？

自然死の場合、原則としては告知義務事項ではありませんが、状況によっては心理的瑕疵と判断されることもあります。
たとえば事件性のない老衰や病死による自然死であっても、死亡から発見までに長時間経ってしまった場合には孤独死として扱われ、心理的瑕疵と判断された場合には告知義務が必要です。
また、においや汚れが染みついていたり、警察や救急車がきたりしたことで近所に孤独死の事実が知られている場合には、告知義務を果たす必要があります。
しかし、死亡から何時間以内に発見されれば告知は不要という明確な基準はないため、孤独死があった事実をしっかりと不動産会社へ伝え、買主への告知が必要かどうかを判断してもらいましょう。
不動産会社では国土交通省の公表しているガイドラインを基準として判断しています。

告知義務はいつまで必要？

不動産売却における心理的瑕疵物件の告知義務はいつまで必要なのでしょうか。
告知義務の期間については、次の2つの考え方があります。
1.発生からの経過年数
たとえば自殺が発生した住宅の場合、賃貸物件であれば3年程度経過した時点で告知の義務はないとされていますが、売却物件の場合では6年程度経過するまでは告知義務が必要であると考えられています。
2.発生からの転売
賃貸物件の場合、自殺の発生したあとに入居した方が退去した以降は告知の義務がないとされています。
一方売却物件の場合では、事故物件を購入した方が転売するときには告知義務がなくなると考えられています。
このように、一定期間経過した心理的瑕疵については告知義務がなくなるものとされていますが、事件性・周知性・社会に与えた影響が高い心理的瑕疵など、個々の事案によって判断基準が異なる点に注意が必要です。
また、心理的瑕疵は人によっては強く感じることもあるので、売却後のトラブルを避けるためにも、知ったことで心理的に抵抗を感じるようなことについては、できる限り買主へ伝えておいたほうが良いでしょう。

まとめ

不動産売却において、事件性のない自然死については心理的瑕疵に該当しませんが、状況によっては孤独死とみなされ買主への告知が必要です。
買主へ告知すべきかどうかで悩んだときはご自身で判断せず、まずは私たち不動産会社へご相談ください。
弊社は太田市・大泉町を中心に不動産売却のサポートをしています。
不動産に関するお悩みは、お気軽に「SweetHome太田大泉店」へご相談ください。