投資用物件とは？不動産売却のタイミングから流れまでご紹介

投資用物件の不動産売却について悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
売却の適切なタイミングや流れを知らないと、損をする可能性もあります。
そこで今回は太田市、大泉町エリアで不動産売却をサポートする私たちSweetHome太田大泉店が、投資用物件とは何か、不動産売却のタイミングから流れまでについてご説明します。

不動産売却するうえで気になる投資用物件とは？

投資用物件とは不動産投資を目的とした物件のことです。
不動産投資とは、所有する不動産を他人に貸して賃料収入を得たり、不動産を売却して売却益を得たりすることです。
投資用物件とは違う居住用物件は、不動産の所有者が住むための不動産、つまり家のことです。
このように、用途・目的の違いで投資用不動産と居住用不動産を分けることができます。
また用途・目的の違いから、同じ不動産であっても利用出来るローンの種類が異なります。

投資用物件とマイホーム購入で使用するローンの違いとは

住宅ローンは、頭金や貯蓄、年収によってローン審査がおこなわれ、個人の属性に焦点があてられます。
また、「住宅の購入は生活の基盤を取得するための行為である」という観点からローン融資がおこなわれるので、不動産投資ローンと比較してローン審査の基準は低めに設定されており、金利も不動産投資ローンよりも低いのが特徴です。
一方、投資用物件で利用するアパートローンやプロパーローンといった不動産投資ローンは、事業用ローンのため住宅ローンよりも審査基準が厳しいです。
住宅ローン審査でも見られた個人の属性はもちろんチェックされる上に、審査基準がさらに上がります。
また個人の属性だけでなく、融資対象の不動産の物件価値についても審査されます。
なぜなら不動産投資ローンの融資対象である投資用物件は、融資の際の担保としての役割も担うからです。
また住宅ローンよりも金利が高いのも不動産投資ローンの特徴です。

不動産売却の基礎知識！投資用物件の種類について

投資用物件は、主に3つの種類に分けることができます。
1つ目は、住居系不動産への投資です。

• 団地やアパート、マンションなどを1室単位で投資する区分投資
• 一戸建て住宅に投資する一戸建て投資
• アパートやマンション一棟丸ごとに投資する一棟投資
• 民泊

2つ目は、不動産小口化商品投資やJ-REITなどの商品化された不動産への投資です。
小口化商品化投資とは、投資対象の不動産を小口化して複数の投資家が投資対象不動産を共有する不動産投資です。
3つ目は、事業系不動産への投資です。

• オフィスビル
• 飲食店などのテナントビル
• 月極駐車場、コインパーキング
• コインランドリー

投資用物件は大きく分けて、以上の3つに分類することができます。

投資用物件の不動産売却のタイミングについてご紹介

投資用物件の不動産売却に適したタイミングは、4つあります。

大規模修繕の前のタイミング

区分投資をおこなっている場合、マンションの大規模修繕の前が不動産売却のタイミングです。
マンションの管理組合は、区分所有オーナーから毎月修繕積立金を徴収しています。
管理組合は、修繕積立金を使って適切なタイミングでマンションの大規模修繕をおこないます。
修繕積立金は、数年毎に上がる方式を採用している管理組合が多いです。
この修繕積立金が上がっていく方式を、段階積立方式と言います。
またマンションの劣化具合によっては、修繕費が高くなってしまって修繕積立金だけでは賄えず、臨時徴収金の支払いを求められるケースもあります。
このように、大規模修繕のタイミングでは多額の出費が必要となります。
また将来的に修繕積立金のコストもかさむことから、大規模修繕の前は投資用物件の売却を考えるのに適したタイミングと言えます。

減価償却の終了するタイミング

減価償却が終了するタイミングも、投資用物件の売却を考えるのに適したタイミングです。
なぜなら減価償却の終了は、投資用物件のキャッシュフローに大きな影響を与える要素だからです。
投資用物件は、資産価値の減少分を減価償却費として経費計上します。
不動産は経年劣化により年々資産価値が減少しますが、その減少分を「減価償却費」として経費に計上することができます。
減価償却の終わった投資用物件は、経費が減って所得が増加することにより、納税額が増えてしまいます。
税負担の増加が投資用物件の収益を下げてしまうので、減価償却が終了する前に売却を検討するのが良いでしょう。

投資用物件が築20年に達する前のタイミング

投資用物件が築20年に達する前のタイミングも、不動産売却を考えるのに最適です。
なぜなら木造の一戸建てにとって築20年は耐用年数の終了を迎える直前であり、水回り、内装、その他の設備の修繕のタイミングだからです。
築20年を超えると木造家屋部分の査定額はゼロになり、一戸建ては土地のみの価値で査定されるようになります。
耐用年数や修繕の節目のタイミングで不動産売却ができるのかと思うかもしれませんが、昨今は築古物件のリノベーションが人気で、古くても安い物件に興味を持つ方が増えています。

路線価が上昇しているタイミング

投資用物件の路線価が上昇しているときは、不動産売却を考えるタイミングの1つです。
なぜなら路線価と、土地の実勢価格は密接に関係しているからです。
路線価と土地の実勢価格が密接に関係している理由ですが、路線価を0.8で割ると公示地価になり、公示地価に1.1～1.2を掛けるとおおよその実勢価格になるという関係性があるからです。
そのため、路線価が上昇しているタイミングは、不動産（土地）価格の上昇しているタイミングでもあり、投資用物件の不動産売却を考えるのに適したタイミングと言えます。

投資用物件の不動産売却の流れとは

投資用物件の不動産売却の流れを理解する上で押さえておくべきポイントは、マイホーム売却の際の査定方法との違いです。

投資用物件の資料の準備

投資用物件の建物図面、修繕履歴一覧表、登記簿謄本などを準備しておきます。
設備の定期点検報告書などもあれば、すべて準備しておきましょう。

不動産会社へ査定の依頼

投資用物件の査定を不動産会社へ依頼します。
投資用物件の査定は、マイホームの査定と評価方法が違うのがポイント　です。
マイホームの査定の場合、類似物件の成約事例を参考に査定をおこなう取引事例比較法が主に用いられます。
一方で投資物件の場合、取引事例比較法だけでなく収益還元法によって査定がおこなわれます。
収益還元法とは、賃料収入から経費などを差し引いた年間純利益をもとに物件の評価額を算出する方法です。

不動産会社による不動産売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産売却活動が開始されます。
内覧希望が入ったら、現地で対応します。
購入検討者から設備や修繕状況、空室状況などについて質問されることもありますので、答えられるようにしておきましょう。

売買契約の締結と投資用物件の引き渡し

内覧を経て買付証明書が提出され、不動産会社をとおして条件交渉がおこなわれます。
条件合意後、売買契約を締結し手付金の入金を確認します。
その後、売主のローン審査を経て決済・引き渡し日を迎えます。

まとめ

今回は投資用物件とは何か、不動産売却のタイミングから流れまでについてご説明しました。
投資用物件とは、不動産投資を目的とした不動産のことで、売却に適したタイミングは4つあります。
投資用物件の売却の流れのポイントとして、査定方法がマイホーム売却とは違い、収益還元法が用いられることを理解しておきましょう。
私たちSweetHome太田大泉店は、太田市、大泉町周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。