離婚時における不動産売却の注意点とは？財産分与についても解説

離婚するタイミングで不動産売却を考える方は少なくありません。
しかし、離婚時の不動産売却では、通常の不動産売却とは違った注意点や売却のポイントなどがあることをご存じですか？
そこで今回は、離婚時の不動産売却における財産分与などの注意点や、「仲介」「買取」といった売却方法の選び方、そして媒介契約の種類について解説します。
太田市大泉町で離婚時の不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却の注意点とは？離婚時は財産分与がポイントに！

離婚のタイミングで不動産売却をする場合、「財産分与」が重要な注意点となります。
そのため、まずは財産分与とはどのようなものなのかについて知っておきましょう。

財産分与とは

財産分与とは、婚姻期間に夫婦で築いた財産を、離婚時に二人で分配することをいいます。
財産分与の対象になるのは、不動産をはじめ現金や預金、有価証券、退職金、自動車など、原則として婚姻期間に築いたあらゆる財産です。
婚姻中の収入に差があった場合や、どちらかに離婚の原因があった場合でも、基本的には半分ずつ分配すると考えておきましょう。
不動産は現金のようにそのままでは分配することができないため、不動産売却で現金化してから財産分与をするケースが多くなっています。
このことを踏まえて、離婚時に不動産売却をする際の注意点について見ていきましょう。

離婚時における不動産売却の注意点①名義人でなければ不動産売却ができない

不動産売却は、原則として名義人でなければ進めることができません。
たとえば不動産の名義が夫になっていた場合、たとえ婚姻中であっても妻が勝手に不動産売却をすることはできないのです。
不動産が共有名義になっているのであれば、両者の同意が必要になります。
ここでの注意点としては、話し合いをしたくても口を利かないほど関係が悪化しているケースや、すでに別居をしているケースもあるということです。
共有名義の不動産売却を完了させるためには、単に同意を得れば良いというわけではありません。
あらゆる工程でコミュニケーションを取りながら進める必要があります。
財産分与に向けて不動産売却をするのであれば、お互いの協力が不可欠だと理解しておきましょう。

離婚時における不動産売却の注意点②離婚前に分配すると贈与税がかかる

不動産売却で得たお金を離婚前に分配すると、「贈与」とみなされて受け取った側に贈与税が課されてしまいます。
そのため、不動産を売却して現金化できても、分け合うのは離婚後がおすすめです。
離婚後であれば財産分与とみなされるため、税金がかかることはありません。
不動産売却自体は離婚前に完了していても問題ないので、離婚前のコミュニケーションが取りやすい時期に売却を進めておきましょう。

離婚時における不動産売却の注意点③財産分与の対象にならない不動産がある

独身時代にどちらかが購入した不動産や、結婚前に親から相続した不動産などに関しては、夫婦で築いた財産といえないため分与の対象とはなりません。
ただし、独身時代にどちらかが購入して結婚後も住宅ローンの返済を続けている場合、結婚後に支払ったローンの額に関しては財産分与の対象です。
また、住宅ローンの返済が残っており不動産売却をしても完済できない状況の場合、その不動産は財産といえないため財産分与の対象外となります。

離婚時における不動産売却の方法を選ぶ際の注意点とは

不動産売却の方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれのメリットや注意点を理解したうえで、ご自身に適した方法を選択しましょう。

「仲介」で不動産売却をするメリットと注意点

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社に売却活動やあらゆる手続きのサポートを依頼する売却方法です。
仲介を依頼された不動産会社は、チラシのポスティングや新聞折り込み、不動産情報サイトへの掲載、来店した顧客への案内などによって買主を探します。
価格なども含めて、ご自身のこだわりを大切にしながら不動産売却を進められる方法です。
ただし、買取と比べると売却までの期間は長くなると考えておきましょう。
また、広告を展開するため周囲の住人に不動産の売却を知られたくないという方には不向きな売却方法だといえます。

「買取」で不動産売却をするメリットと注意点

買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を買い取る売却方法のことです。
買主を探す必要がないため、短期間で売却が完了します。
離婚に向けてなるべく早く不動産売却を済ませたいという方には、大きなメリットだといえるでしょう。
また、仲介手数料もかかりません。
ただし注意点としては、仲介による一般的な不動産売却の市場価格に比べて、売却価格が1～3割ほど安くなってしまうことです。

「仲介」「買取」どちらの売却方法を選ぶべき？

それぞれのメリットや注意点を踏まえて考えると、時間がかかってでも価格や条件にこだわって売却したいという方であれば「仲介」がおすすめです。
一方、価格が安くなってでも早く現金化して財産分与を進めたいという方であれば「買取」が適しているといえるでしょう。

離婚時における不動産売却で媒介契約を選ぶ際の注意点とは

仲介によって不動産売却を進めるのであれば、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約にも3つの種類があり、メリットや注意点はそれぞれです。
ここでは、媒介契約ごとの特徴について解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類のなかでもっとも拘束力が強い媒介契約です。
まず、専属専任媒介契約を締結すると、他会社と並行して媒介契約を結ぶことができません。
また、売主がご自身で親族や知人などから買主を見つけたとしても、直接契約を結ぶことが禁じられています。
その代わり、不動産会社から売主への業務報告は3種類の媒介契約のなかでもっとも頻度が高く設定されており、売却活動の内容を売主が把握しやすい仕組みです。
そのため、短期集中的に売却を進めたいという方や、積極的な売却活動を希望する方にメリットの多い媒介契約だといえます。

専任媒介契約

専任媒介契約では、売主がご自身で見つけた買主との直接契約が認めらています。
ただし、専属専任媒介契約と同様に、複数の会社と同時に媒介契約を結ぶことはできません。
そのため、業務報告の頻度は専属専任媒介契約よりは少なくなるものの、積極的な売却活動の展開を期待できる媒介契約だといえます。

一般媒介契約

一般媒介契約では、並行して複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。
そのため、不動産の情報を広く周知できる点がメリットです。
売主がご自身で見つけた買主と直接契約を結ぶこともできます。
注意点としては、専属専任媒介契約や専任媒介契約のように、不動産会社からの業務報告の義務付けられていないということです。
条件の悪い不動産などではいつまでたっても売却が決まらない…というケースも起こり得るため、需要の高い不動産の情報を広く宣伝して好条件で売却したいという方におすすめの売却方法です。

まとめ

離婚をする時期には、ただでさえ引っ越しや慣れない手続きなどで普段よりもストレスを抱えてしまうものです。
だからこそ、不動産売却の進め方や注意点についてしっかりとポイントを抑え、スムーズで効率的な進行を目指しましょう。
太田市大泉町で離婚時の不動産売却についてお悩みの方は、SweetHome太田大泉店までお気軽にご相談ください。