マンション売却時の固定資産税の精算方法は？時期や注意点についても解説

マンション売却時の固定資産税には、適切な精算方法や精算時期について注意点があるのをご存知ですか。
トラブルを避けるためにも、事前に精算方法や精算時期について理解しておきましょう。
そこで今回は太田市大泉町エリアで不動産売却をサポートする私たち「SweetHome太田大泉店」が、マンション売却時の固定資産税の精算方法、時期や注意点についてご説明します。

マンション売却時の固定資産税の精算・日割・起算日について

マンション売却時の固定資産税の納付は、売主がすることになります。
なぜなら、固定資産税はその年の1月1日時点での所有者が納付をおこなうと法で定められているからです。
つまり、マンションを売却して所有権を手放したとしても、その年の1月1日時点の所有者である売主のもとに固定資産税の納付書が送付されることになります。
よってマンション売却時の固定資産税の納付は、売主がおこなわなければなりません。
ですが、マンションを売却した後も、その年の固定資産税を全額支払わなければならないというのは、売主としては合理性に欠けると感じることでしょう。
そこでマンション売却時にその年の固定資産税を日割り計算して、売主と買主双方が負担して精算する形が一般的となっています。
固定資産税の納付書は、毎年4月から5月頃に売主宛てに送付されます。

マンション売却時の固定資産税の精算、起算日の考え方

マンション売却時の固定資産税の日割り方法は、所有権移転の日を境にして精算するのが一般的です。
マンションを売却した年の固定資産税の負担額は、所有権移転日までと移転日以降で日割り計算をおこないます。
所有権移転日までを売主が、移転日以降を買主が負担します。
後でトラブルにならないように、「所有権移転の日を持って区分する」と契約書に記載しておきましょう。
固定資産税は3年に1度、評価替えがおこなわれるので、前年の税額を参考に精算するときは注意が必要です。
なお、日割り精算する際の起算日について、地域によって起算日の考え方が異なります。
関東地方は1月1日、関西地方は4月1日を起算日にする慣習があります。

マンション売却時の固定資産税の精算・日割り計算について

売主と買主、それぞれが負担する固定資産税の計算式は以下のとおりです。
固定資産税の負担額＝固定資産税額×保有日数/365日
例として、固定資産税額が100,000円、所有権移転の日が7月16日、起算日が1月1日のケースで計算します。
売主の保有日数：1月1日～7月15日＝196日
買主の保有日数：7月15日～12月31日＝169日
売主の固定資産税負担額：100,000円×196日/365日＝53,699円
買主の固定資産税負担額：100,000円×169日/365日＝46,301円

マンション売却時の固定資産税の精算時期とは

マンション売却時の固定資産税の精算は、マンションの売却代金と一緒に支払うのが一般的です。
固定資産税の精算時期については、法的な決まりがあるわけではなく、売主と買主の当事者間で自由に設定できます。
固定資産税の納税通知書は、毎年4月から5月の間に送付されます。
そのため、その年の1月から3月の間にマンションを売却する場合、精算時期をどうするかについて事前に決めておく必要があります。

マンション売却時の固定資産税の精算時期は2通りの決め方がある

固定資産税の精算時期については、2通りの決め方があります。
昨年の固定資産税額をもとに売却時に精算
1つ目は、昨年の固定資産税額をもとにして、マンション売却時に売却代金に上乗せして精算する方法です。
昨年の固定資産税額をもとに精算する場合、固定資産税の評価替えがなければ税額は同じなので、そのままマンション売却の手続きは終了することになります。
もし固定資産税の評価替えがあって、昨年の税額と今年の税額に差額があった時は、差額を精算するか、差額については精算せずにそのままにするかなどを事前に決めておきます。
今年の納税通知書が届いてから精算
2つ目は、今年の納税通知書が届いてから、あらためて固定資産税だけ精算する方法です。
納税通知書が届いてから精算する場合、確定した固定資産税額をもとにおこなうので、後で差額を精算する必要がありません。
また、納税通知書に記載された確定税額をもとに日割り計算をおこなうので、金額を間違うリスクを減らすこともできます。
ただしこの場合、物件引き渡し後に買主とあらためて連絡を取る必要があるので、手間が増えるのがデメリットです。
固定資産税の精算時期について決まったら、トラブル防止の観点から契約書に明記しておきましょう。

マンション売却時の固定資産税精算の注意点とは

マンション売却時の固定資産税精算には、2つの注意点があります。

買主には固定資産税の精算に応じる義務がない

マンションを売却して所有者が売主から買主に変わっても、固定資産税の納税義務者はその年の1月1日時点での所有者である売主のまま変わりません。
つまり、買主には固定資産税の納税義務が無く、よって精算に応じる義務もないということです。
しかし、買主が精算に応じないといった場合はトラブルに発展する可能性もあるため、注意が必要です。
固定資産税の精算だけでなく、日割り計算の起算日についても法的に定められた決まりはなく、あくまで慣習で1月1日と4月1日が用いられているだけです。
どちらの起算日を用いるかで買主の固定資産税精算の負担金が大きく変わるので、トラブルを避けるためにも契約書に明記しておくことが重要です。

固定資産税の精算金には譲渡所得税が課税される　

売主が買主から受け取る固定資産税の精算金は、譲渡所得にあたり課税されます。
固定資産税の精算金は、売主が払い過ぎた固定資産税について買主からの返金と思うかもしれませんがそうではありません。
本来は買主に負担義務がない金銭を、売却代金に上乗せして受け取っているので譲渡所得になるということを理解しておきましょう。

トラブル回避には不動産会社に相談するのがおすすめ

マンション売却時の固定資産税の精算は、本来は買主に精算義務はないのでトラブルになりやすいです。
売主と買主で直接話すと、利害関係の当事者同士での話し合いになるので揉めやすくなります。
固定資産税の精算や起算日は法的な義務や定めではないので、応じるかどうかは買主次第です。
ですが、不動産会社に仲介を依頼している場合は、一般的な慣習に従ってすべて進めてくれます。
そのためトラブル回避には、第三者の立場で話すことできる不動産会社から、買主に話してもらうのがおすすめです。
マンション売却時の固定資産税の精算時には注意点がありますが、不動産会社が仲介に入る場合は適切に処理してくれるので特に心配する必要はありません。

まとめ

今回はマンション売却時の固定資産税の精算方法、時期や注意点についてご説明しました。
マンション売却時の固定資産税の日割り方法は、所有権移転の日を境にして精算するのが一般的です。
ただし買主には固定資産税の精算に応じる義務がなく、精算金には譲渡所得税が課税されることに注意しておく必要があります。
トラブルを事前に回避する方法として、仲介として不動産会社を通して不動産売却を進めることをおすすめします。
私たち「SweetHome太田大泉店」は太田市大泉町エリア周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。