相続による不動産売却の方法と注意点とは？手順や流れを踏まえて解説

不動産売却をおこなうきっかけとして多くあげられるのが、相続です。
相続では不動産売却だけではなく、さまざまな資産の対応などに追われることも少なくないでしょう。
不動産を相続したときに慌てずに対応できるように相続した不動産の売却をおこなう場合の手順や流れについて、注意点を踏まえながら解説していきます。
太田市や大泉町にて相続の流れを知りたい方や不動産売却をご検討中の方は、最後までご確認ください。

相続による不動産売却の手順と注意点

相続による不動産売却の手順の注意点は相続人が複数の場合か単独かによっても異なります。
ここでは相続人が単独の場合の流れと注意点について解説していきます。

単独登記

相続人が単独の場合の不動産の相続には二つのパターンがあり、その一つが単独登記です。
そもそも相続人が一人しかおらず、全ての財産を一人で相続することを単独登記といいます。
この場合には、全ての資産を単独で相続するため、遺産分割協議はおこなわず、相続登記をして不動産の名義を自分に変えてから不動産売却をおこないます。

現物分割

兄弟などがおり相続人は複数人いるが、複数の資産持っていてそれぞれ一つずつ分ける方法のことを現物分割といいます。
このような相続では、いくつかある資産のなかから不動産を単独で相続する場合もあります。
元々は複数の相続人がいるため、最初の手順として遺産分割協議をおこない、資産をどのように分配するのか決める必要があります。
遺産分割協議によって、相続する資産の分配が決まり、相続人が決定したら相続登記をおこなう必要があります。
相続登記はこれまでは義務化されていなかったのですが、法律の改正により2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
近年では空き家問題が増えていて、所有者不明の不動産が増えてきていますので、その対策として所有者を明確にする働きがあります。
不動産売却をおこなう場合の注意点として、不動産は所有者本人しか売却をおこなうことができないため、不動産売却による相続の対応を検討している方は、相続登記が必要となります。
相続登記が義務化されると、取得を知ってから3年以内に相続登記をおこなわないと、10万円以下の過料が科されることもありますので注意しましょう。

相続登記後の手順

相続登記後は、自己所有になっていますので単独の相続であれば通常の不動産売却と同じく査定してから売却活動をおこない売却します。
売却金額も相続人で分ける必要もありませんので、売却益を計算して譲渡所得税の対策もしておくと良いでしょう。

複数人の相続で不動産売却する際の流れと注意点

相続人が複数の場合の不動産売却する流れが単独とはどのように異なるのか解説します。

遺産分割協議

相続人が複数の場合には、相続人全員の同意がないと不動産を売却することができません。
遺産分割協議をおこない、資産を誰がどのように相続するのかを決めていきます。

相続登記

不動産の相続を複数人でおこなう方法にはさまざまな方法がありますが、不動産売却をして現金を相続人同士で分ける換価分割の場合では、代表者の氏名で相続登記をおこないます。
所有者本人でないと所有権を移転できないため、仮で代表者の名義で登記をおこない、売却をするという流れです。
相続登記をおこなう場合には、必要書類がいくつかありますので、漏れがないか早めに確認しておくようにしましょう。

不動産売却

どのくらいの金額で売却することができるのか、不動産会社と相談をして売却金額を決めていきます。
後のトラブルを防ぐためにも、査定金額や売り出しの金額は必ず相続人全員で共有するようにしておきましょう。
査定に問題がなければ、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を開始します。
その後、買主が見つかれば売買契約を締結します。
売買契約締結時には、売却金額に応じて印紙代が必要となりますのでご注意ください。
売買契約から2か月程度後に決済と引き渡しをおこない売却代金を受領します。

現金の分配

不動産売却が完了して現金を得ることができたら、現金を相続人全員で分配をすることで、複数人による相続の不動産売却が完了します。

複数人での不動産の相続方法

現物分割
大きな不動産を相続する場合に用いられる方法ですが、不動産を相続人の人数によって平等になるように分ける方法です。
分筆後は、そのまま利用しても売却しても良く、相続人の権限で利用を検討することができます。
しかし、分筆するほど大きな不動産でない場合、安易に分筆してしまうと用途がなくなってしまうこともあるため、その場合には換価分割によって売却して現金を分ける方法を取ることが多いです。
代償分割
相続人の一人が不動産を相続し、その他の相続人に不動産と同等の価値の現金を渡す方法です。
共有名義
一つの不動産を複数の相続人の名義で相続する方法です。
共有名義で相続した不動産を売却する場合には、複数の所有者全員の同意が必要になりますので、いざ売却をしようとしても意見が合わず売却することができないこともありますので、注意が必要です。

相続による不動産売却の方法と注意点

相続する不動産を売却する方法と注意点を確認しておき、スムーズな不動産売却ができるようにしておきましょう。

3種類の媒介契約

不動産売却を始めるために不動産会社と締結する媒介契約には、3種類の契約形態がありますので、特徴を確認して状況に合った売却方法を選びましょう。
専属専任媒介契約
一つの不動産会社にのみ不動産売却を依頼できる媒介契約で、自分で買主を探してくることも禁止されています。
不動産会社は、媒介契約締結後5日以内にレインズと呼ばれる不動産会社が閲覧できる不動産情報サイトに登録する必要があります。
また、1週間に1回以上の売却活動の報告も義務付けられています。
専任媒介契約
専任媒介契約も一つの不動産会社のみに売却を依頼することができます。
売主が買主を見つけることができる点とレインズへの登録までの日数が7日以内になり、売却活動の報告が2週間に1回以上になることが専属専任媒介契約との違いです。
一般媒介契約
専任系の媒介契約とは異なり、複数の不動産会社と媒介契約を締結することができます。
レインズへの登録義務や売却活動の報告義務もありませんので、自由度が高い媒介契約ともいえます。

仲介と買取

不動産売却は通常、仲介と呼ばれる方法で買主を探していきますが、急いで売却しないといけない場合や確実に現金化したい場合には、買取も検討してみることをおすすめします。
買取とは、不動産会社が直接不動産を購入することです。
仲介での売却に比べて2、3割ほど安く売却することになりますが、確実に素早く売却することができるため、状況によって判断すると良いでしょう。

契約不適合責任

相続によって不動産を売却する際の大きな注意点が契約不適合責任です。
契約不適合責任は、買主を保護するための法律で契約書の内容と現物が一致しない場合に売主が責任を負うといった内容です。
相続の場合、自分が所有していなかった分、不具合など不明な点が多くある可能性がありますので、念入りな調査をしてから売却するようにしましょう。

まとめ

相続による不動産売却では、さまざまな注意点があります。
単独による相続か複数人による相続なのかや、早く売らないといけないのかなどの状況によっても売却の方法は異なります。
今回の相続がどのような状況にあるのかをしっかりと見極め、適切な相続で不動産売却をおこなえるようにしておきましょう。
SweetHome太田大泉店では、太田市や大泉町を中心に不動産売却をお手伝いしています。
不動産売却をご検討中の方はお気軽にお問合せください。